2020房地产还适合投资开发吗?

  这37个潜规则反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点。

  熟知其中31道以上的是地产老炮,可以自由对地产投资发表评论;

  熟知21-30道的,评论要谨慎谦虚;

  熟知11-20道的,要多看少说;

  熟知10道以下的一定不是地产圈的了。

  01

  我国房地产采用预售制,即房子竣工前就可以销售。

  在绝大多数三四线城市及内陆省会城市,高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。

  而在部分一二线城市,预售的要求较高,往往要接近封顶才能开始卖。

  如成都只需要达正负零即可预售,上海则需要主体封顶才可预售,深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。

  而在一些运作并不规范的四五线城市,甚至没有土地证就可以预售,不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。

  02

  交楼才能确认营业收入。

  尽管房屋已经预售出去,确认了“合同销售额”,即每年用于房企排名的指标,开发商也已经收到首付及按揭全款。

  但在交楼给业主之前,开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。

  例如中国恒大2016年合同销售额3730亿,但营业收入大约只有1800多亿。

  03

  再赚钱的地产项目也要先