《央视财经评论》楼市调控 为何“打补丁”?

  晚上好,这里是正在直播的央视财经评论,我是张琳。今天我们来关注楼市进入七月份以来,关于楼市调控的消息是不断出现多个热点城市的调控政策陆续升级加码打补丁。那怎么样看待这一轮的楼市调控政策,下半年楼市的发展趋势?怎么样,今天我们和演播室两位嘉宾来探讨,分别是中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎老师,一位是央视财经评论员刘戈老师。欢迎两位。那其实最近呢最引人关注的楼市动态,就是在七月十五号深圳出台了被认为是史上最严厉的楼市新政深八条。而毗邻的东莞紧随其后。在刚刚过去的这个周末,东莞市住建局等十二个部门共同发布通知,涉及加大住宅用地和住房供应力度。限购政策、商品房转让年限、公积金贷款政策、房价监管等九个方面的内容,开启了新一轮的楼市调控。我们先来了解一下。

东莞市此次发布的新政,涉及加大住宅用地和住房供应力度。限购政策,商品房转让沿线公积金贷款政策、房价监管等九个方面的内容。最具看点的是非本身市户籍购买首套一手二手房需一年以上社保二套需两年以上社保在东莞市行政区域内拥有两套及以上商品住房的暂停向其销售商品住房。这也是东莞首次对二手住宅采取限购。同时东莞的楼市新政调整了商品住房转让年限,在东莞市行政区域内购买的商品住房须取得不动产权证,由满两年调整至满三年方可交易转让。可就在上周,深圳市出台了被称作最严厉的楼市新政,

记者:被称为深圳新八条的房地产调控政策。他主要是从提高购房门槛以及增加投机炒作的成本。这两个角度对房地产市场上的一些炒房获利行为进行精准的打击。但是对于有着正常购房需求的刚需者来说,并不会增加他们的置业成本。

深圳楼市新政对限购条件进行了调。证明确规定户籍人口落户满三年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳三十六个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。夫妻离异的任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的,其拥有住房套数,按离异前家庭总套数计算,

王峰:且我们的户籍购房政策是入户就机壳购房,而且家庭可以购两套房,但是购一套啊。那么这次呢就提高了这个年限啊,那么这个也是考虑到就是深圳这个入户啊比较便捷,出现了借助入户进行市场炒作的一些问题。

张琳:这是七月份以来东莞第二次对楼市进行调控了,而且首次提出了对二手住宅采取限购。啊,那实际上两位肯定也注意到了,七月中旬以来,像深圳、南京还有宁波等不少城市都相继出台了。以说更为严格的楼市的调控政策,很多人都在问,这是新一轮的全面楼市调控又来了吗?

冯奎:在我看来呢,这一次的调控由具有很强的针对性。一个呢是有一些地方出现了这个楼市的这样一个剧烈增长。这种炒楼房的这种现象。还有个是近期那么有很多地方有很多的专家,也有很多的这个产业方面的人士。他们提出在疫情之后是不会放松楼市。但在我看来呢呃现在这这些地方,包括我们现在看到深圳啊,东莞这样一些政策,恰恰说明了楼市调控的基本方向。没有因为疫情而改变。我想讲这一点呢,也可以把它拉长一点,和我们的这个过去几年的政策方向进行比较来看。我们知道二零一四到一六年我们的楼市是有一轮的这个上涨。那么一六年的中央就提出房子是用来住的,不是用来炒的。到了一九年的时候,中央进一步提出这个在这个住房的这个当中应该是什么呢?应该是围绕着我们的经济社会发展保持平稳发展,不应该把楼市作为短期刺激的手段来使用。那么从现在来看的这样一些举措,恰恰是和过去几年的政策一脉相承。所以我认为,他说明了我们的政策没有因为疫情而做改变,这是一个稳定的楼市调控政策。

张琳:所以还是既往的楼市调控政策的一种继续的明确延续。

戈:最近几年二零一六年的有一轮全国的大城市和特大城市的一轮上涨啊呃,18年呢又有部分城市的权这个城市的全面上涨。但这一次还是不太一样,他应该说是局部的楼市的价格的攀升,然后呢带动了楼市的一些情绪。所以呢跟这个以前的这个上涨呢是不太一样的。那么局部就是说其实比如说我们刚才说到的深圳杭州啊,海南京啊等等这样的一些城市,尤其是在深圳。深圳其实他全程的平均房价也没有发生一个大的变化。他是在部分区域里面,比如说在南山区,因为这个地方,现在其实类似于一个中国硅谷这样的一个地方。很多著名的大的it公司的话,他都在这个地方啊,那么也整个的城市的财富的情况整个的区域性杭州也是有类似的情况都非常高。所以对于一些高端住宅,那么他就产生了一个供不应求的这种状况。而且在这个过程当中,虽然现在这个没有一个特别明晰的一个一个一个最终的结果。但是这里面丰巢的有什么各种现在喝茶费也出来了。那么这样的称呼呢,这个可能别的地方人不太知道。但是呢在这个广东一带喝茶费这个什么意思呢?就是说真正的房地产开发商的里面告诉大家,我这房子很快就卖完了,一晚上就卖完了。然后私下里头有人告诉你说,我这个地方还有房子,然后你要多给我几十万几十万到上百万的钱,然后才能够可能买到这个房子。所以这样的话,人为造成了一种紧张感,其实是少部分的房子现在卖的应该说有一些供不应求这样的一种现象。最后导致整个城市里面大家心态因为对于房子这个事情是一个人生的大事儿。所以大家会觉得心态被搅动了。那是不是我得要出手了。

张琳:这种情况出现在一些各别的城市就像你说的,像这次大家会提到一下深圳、东莞、杭州、宁波、南京等等啊。呃,何老师,你有没有观察,为什么会是这些城市首先来进行调控。他们有什么样的一些共性特征啊,

冯奎:这些城市的首先都是这个国家的中心城市或者是区域的中心城市。那么这些中心城市的特点是什么呢?他们都是人口人才集聚的一些地方流入,同时也是财富集聚的一些地方。那么在调研地方容易在这个各方面的力量的这种综合作用之下,形成这样一个这个楼市上涨一种局面。但是我想强调的一点是,这种所谓的这个大面积在这些城市里面,就现在来看大面积楼市上涨的这样一个可能性还比较小。因此我认为目前的政策可以采取温和的这样一些调控政策,叫做相机调控的政策。也就是说,可以阴沉施策。那么哪些地方楼市出现了剧烈的上涨,有人为炒这个炒楼的这样一种现象。那么哪些地方呢就可以采取严格的调控措施。那么对于楼市,在目前疫情发展的这样一个常态的这种情况下,也要从房地产业发展这样一个角度来维持这个场这个产业平稳的这样一个发展。也就是我们讲的稳房价稳地价稳预期。

张琳:所以接下来你们觉得还有哪些城市,因为这样的一个楼市调控,虽然是局部地区的,但他可能是一种信号,会不会接下来还有一些城市会跟进。

张戈:房住不炒。我觉得呢这既是一个原则,也是一个手段。所以呢就是说对于哪些城市里面出现了好的迹象。那么这个时候呢,这个原则就要去呃来衡量它是不是出现了这种情况。那么他为什么说又是手段的?那么就是说你从。我们看到的这些大城市,他们采取的一些措施对吧,你比如说深圳突然一下提高了这个首次购买楼的这样的一个实践。就是说你落户或者是你的社保的这个年限变成了三年三年还而且还必须是连续的。那么这个它就是一个为什么会定这样看似很严格的一个政策,但是其实他是有的放矢的。也就是说,显然如果你真的是在这个地方的一个居民,差不多三年以后,然后你去买这个房子,你没有问题,对吧。那么谁有那么强烈的这样的一种需求。所以就是说当这样的一种原则,它被普遍执行的时候,那么对于其他城市也是。如果要是说很多城市里面现在没有出现这种明显的炒作现象,那可能他也不需要现在去这个。很快的去出台一些呃一些严格的限制,让这个这个措施的话去加码。所以的话呢他他是一个风向标,就是说这个地方是否出现了操作的,

张琳:而是因城施策,一城一策哈。那同时呢我们看到这次的新政大都涉及到了像限购、限售、假、离婚、买房这些可能在过去被大家寻找的一些漏洞中的这些规范啊。一方面可以打击炒房客,一方面的确提高了一些购房的门槛呢。那从这个角度来说,你们怎么看现在市场中到底是有哪些漏洞,我们说需要来打这个补丁,能不能现在的政策起到这样的效果。

奎:我认为呢现在这些补丁的是很多的。比方说我们现在讲的这个假人才假落户,对吧,假离婚等等一系列补丁。但是我更想说的是呢呃在这些补丁面前,地方市长应该如何去作为。那么我就发现有两种。这种作为一种是有些地方的城市的市长,实际上对于啊楼控调控的这个楼市调控的长期方向看的并不是特别的清楚。那么对于楼市调控的和城市发展的结合不紧密。聪明的市长应该利用这个补丁的这个这个打补丁这样一个这个窗口时期,为这个建立长效机制赢得时间。去刚才讲的这个东莞的例子来说。那么东莞现在有很多的人口要进入,按照东莞的规划,未来要成为上千万的这个人口的大城市。那么未来很显然还会有一波又一波大家要进入这个城市,也甚至也有人会借助这个时机来炒房,炒楼。如何在这种情况下建立一个长效机制,使得这个东莞的这个成本,这个楼市价格不要那么高。从而创造一个比较好的环境。我认为这就是这些地方聪明的市长,负责任的市长应该做的工作。

张琳:好的,那么七月十六号呢,国家统计局是发布了六月份七十个大中城市的房价数据。房地产市场运行总体是平稳的。其中四个一线城市和三十一个二线城市的新建商品住宅以及二手住宅的销售价格环比都出现了一个微幅的上涨。那上半年楼市复苏的原因是什么?我们来看一个短片。

六月份初步测算,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨百分之零点六,涨幅比上月回落零点一个百分点。

其中北京、上海、广州、深圳新建商品住宅销售价格环比上涨的幅度在百分之零点四到百分之零点八之间。

此外,四个一线城市二手住宅销售价格环比上涨百分之一,涨幅比上月也回落零点一个百分点。

北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格环比上涨幅度在百分之零点七到百分之一点九之间。无论是新房还是二手房,深圳依旧领涨一线城市。

此外,三十一个二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨百分之零点九和百分之零点五,涨幅比上月分别扩大零点三和零点一个百分点。

三十五个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨百分之零点八和百分之零点五,涨幅比上个月分别扩大零点一和零点二个百分点。业内人士表示,上半年楼市复苏主要是一些前期积压的需求较快释放所致。加之长三角、珠三角地区的一些产业集群效应也起到推动作用。据了解,自七月十五号以来,深圳、南京、宁波这些上半年楼市偏热的城市相继出台了涉限购。限售假离婚买房等调控政策。这些新政的出台或多或少都存在提高买房门槛,打击炒房客向刚需,尤其是向无房家庭倾斜的特点。

张琳:可以看到上半年楼市的确还是出现了一些复苏的迹象。啊。冯老师,您觉得这些原因都有哪些?除了刚才提到的有一些需求要释放,还有什么原因助推了楼市的复苏。这个过程中是不是也出现了一些新的问题,新的情况。

冯奎:对,我觉得呢呃很多的新需求,那么在一些地方呢被发现被满足。那么这也带来了楼市为这个发展当中的这种发展。举一个例子来说呃,在这个疫情之后,很多人发现呢他们有改善居住的这样一个需要。这是一种的刚需。还有有很多的这个农民工,他们发现原来都是处在两地的这种迁徙,不断的这种移动状态之下。那么以前让他们感觉到非常有必要要在工作的城市落户安家。我觉得这也是一种需求。再有有一些这个我们讲的农民工或者大学生,他们发现的不一定要在大城市居住。这个县城中小城市未来也都是可以是安居乐业的这样一些地方。所以我认为呢发现和满足这些新需求,他也可以促进楼市发展。而这样一些需求,他往往是一种刚需,它并不是炒楼事。所以我认为这也是未来楼市发展非常重要的潜在的增长点。

张琳:但是这一轮我们说如果说这样的一个涨幅还在可控范围之内,现在一些局部地区出台了这样严厉或者说力度之大的调控政策,是不是完全有必要的呢?你怎么看,有些人就觉得不太能理解,

张戈:我觉得还是回到那句话就是因城施策。嗯,因为房地产呢和其他产业不太一样,就是说呃他随着城市的规模,城市的品质、城市的人口等等这些因素的造就了每一个城市都会有自己这个楼市的价格的形成的方式。所以呢他对于地方政府提出的一个非常高的要求,就是楼住不炒呢,说起来就是这么一句话。但是其实他提出来也非常的高的要求,就是说你能不能鉴别出来哪些因素。比如说楼市现在出现上涨状态,他是炒作的因素导致的一种情绪的波动。然后导致的楼市迅速的上涨。还是说由于这个其他的,比如供需方面的因素,导致了一个非常自然的。所以要保持楼市政策的适度的弹性。我觉得这个是对于地方政府来说,我提出来的一个要求。

张琳:那另外其。是这一次呢,我们看到刚才您也提到了地方政府的这个主体责任非常重要。我们在稳地价稳房价稳预期,因城施策,一城一策这个过程中,如何真正的精准施策,地方政府接下来该怎么做?包括其实我们说一方面除了整治房地产市场的乱象,是不是有效的供给要继续扩大,这个更为重要。

冯奎:对现在我们看到的很多政策的很多是从需求端,是从限购限售这样子这样一个这这一段对。但是我认为还有一个很重要的这个这个方面的,就是应该从这个供给端,也就是要加强供给端的这种调控来促进的供需平衡。特别是要结合未来我们国家人口流动的这种趋势,特别是在国家中心城市,区域中心城市,还有一些有潜力的这样一些大城市。那么这些城市是人口流往之地。这样一些城市要加强他。的土地供应来增加住房供给。特别是要围绕着新市民以及年轻人的住房来解决他们的住房问题。只有这样的供需平衡,才能使得未来这个房地产市场更好的平稳健康发展。

张琳:对,我记得上周的时候,咱们讨论过关于这个旧城改造的话题。其实这个就是在满足城市中的一些。

张戈:刚需,有效供给的扩大,刚需需要满足。所以呢土地的供应呢需要满足。但是呢有一些城市像比如说像深圳这样的城市,他可能土地的供应就是会有问题。那么怎么去解决这个问题?那可能各个城市之间这种公共服务的流通性这个公共化啊一体化,那可能就更重要。也就是说,当这个一个城市的呃就像对一堆沙子堆的太高的时候,他自然会向周边去扩散。那么这样的话,就是说在这个通过市场的机制然后。通过一个区域内的这种流动性一体化。那么解决某一些城市,某些区段楼价更高的问题,我觉得这也是一个思路。

张琳:嗯,那年终这样的调控政策陆续出台,对于下半年的房价走势有没有什么样的一个预判?

冯奎:我觉得整体上来说呢还是维持一个比较平稳的这样一种局面。呃,这和二零零三年sars 之后的情况呢,我想不大一样。上市的时候,上市之后的那个时候呢呃有房地产所处的阶段所决定,也有当事人的房地产整个形势所决定的。那么房市呢决定了购买力,很高的上涨。那么现在的这样一个情况呢,我觉得很大程度上不一样。当年我记得呢呃无论是从房地产的投资,还是从销售面积,还是从销售额等等方面,都是百分之二十几的增长。那么现在看的这样一个增长的局面的已经不复存在。所以我觉得期望一种的平稳健康的发展,可能是我们未来比较好的一种预期。那么这种预期也有利于房地产业整体的发展。

张琳:好,谢谢谢谢两位。那如何看待这个年终的楼市调控,这里是正在直播的央视财经评论。我是张琳今年严峻的经济形势之下,很多人开始讨论房地产能不能作为短期的刺激经济的手段调控的政策能不能放松一点。而一些城市的房价,也的确出现了一些波动起伏。那这个时候地方楼市调控政策的升级传递出的信号无疑是房住不炒的调控主基调是不会变的。那这既是为了确保房地产市场的平稳健康发展,也是在为经济高质量长期稳定增长在夯实基础。好了。感谢您收看今天的央视财经评论,再次感谢两位嘉宾的分享。那请大家继续关注财经频道其他精彩节目,我们明天再见。

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