黄奇帆:未来再想着炒房赚几倍钱的概率几乎为零!

  12月26日,在由中宏国研(北京)信息技术研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆发表了演讲。【部分删减】

  一,前20年,全国房价涨了10倍

  房价涨了多少?因为1990年还没有房地产市场,都是政府分配,你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。以2000年全国平均房价是1000块钱左右,现在差不多一万,涨了10倍左右。

  2000年,上海房价2000多块一平,衡山路最高档的地区也就6000多块钱到7000块钱。上海房子均价从2000年2000多块钱,到现在涨了16-17倍。

  当年高档的房子7000一平,现在是12万,差不多涨了16-17倍。北京、杭州也是十五六倍。

  深圳倍数更高,因为深圳1990年的时候是渔村,到2000年成了国家级大城市,但是现在深圳的房价不比上海低,所以深圳涨了20倍。

  二,通货膨胀的钱流向了房地产

  为什么会涨这么多?分析价格要看结构:物价的问题、价格的问题,有三个原理来支撑:

  第一,供求决定价格。供不应求就涨价,供过于求、供大于求就跌价,供求决定价格。最近猪肉涨了1倍多,就是因为猪少了,过去存栏数大体有7亿多头猪,但是到今年8月、9月只剩下4亿头,少了3亿头,少了40%,短缺了价格就涨了。

  第二,价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多,价格就会涨。2004年国家基础货币发行量是4万亿,到去年是32万亿,涨了8倍,翻了三番。

  基础货币进入市场,会引发通货膨胀,钱去哪了?

  只有房地产是供不应求,从人均10平到40平,城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿。这个过程有个巨大的蓄水池,使得资金涨了8倍,商品价格自然也会往上涨。

  所以实际上通货膨胀支撑了房地产,或者房地产吸收了通货膨胀的因素,使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素,房地产倒没怎么涨。

  第三,汇率。汇率如果贬值了,外汇进入中国买房子就变得便宜。货币升值了,外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。

  三,再想着炒房赚几倍钱的概率为零

  以上三个因素在过去的20年都是推过中国房价上升的,但是今后十来年这三大因素还存在吗?第一,当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿,涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上,最高的时候增长20%以上,现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%,很稳健,一位数的增长,也就是GDP涨多少,物价指数是多少,加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。总结下,中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步,再也不会出现GDP涨8%,货币涨16%或者20%,这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池,把房地产价格泡高,这是一个概念。第二,人民币基本上是在升值或者稳定当中。人民币稳定或者还在升值,外资进来炒作房地产,买了你的房,等着你的房子升值的概率很小。第三,供求上已经平衡饱和,说某个城市出现结构性短缺可能,但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需,这个概念不成立。所以供不应求的现象小了,货币现象小了,汇率现象少了,通货膨胀、物价上涨的要求低了。从这个意义上讲,再想着炒房,十年翻一番、翻两番,来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能,但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年,反犯经验主义的错误,这是房价的问题。

  四,房地产18年规模翻了16倍

  过去二十年,全国房价均价翻了10倍,那么房地产规模接下来有什么变化?

  中国房地产规模从2000年的1亿平米到2010年的10亿平米,10年涨了10倍,相当于翻了三番多一点。从2010年的10亿平米,到2018年,8年时间,又增长了7亿平方米。

  2000年-2018年,18年里房地产规模翻了四番,16倍还多一点,全世界一百年历史上绝无仅有。2017年和2018年的17亿平方米,大体就是中国房地产规模的天花板。

  预计到2030年,整体会降到10亿平米左右,每年折旧和每年需要新建的数量,大体上进入平衡点,进入持续稳定的发展状态。

  五,盖房子这件事上,中国人花钱最多

  为什么2000年-2018年房地产的建设量能够涨16倍?

  第一,建房子是改善住房扩张的需要。中国在1990年以前住房在计划经济分配时,由于资源短缺分配的量极小,住房困难。之后中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,这是一个非常大的刚需扩张的过程。

  第二,人口扩张产生了刚性。大量的农村居民进城产生了刚性,小城市居民进中城市,中城市居民进大城市,大城市居民进上海、北京、特大城市等等,所以人口扩张产生了巨大的刚需。

  第三,旧城改造。对一些棚户区、一些危旧房拆迁,许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的,有些地方一般的房子拆掉。这是发生在40年来,特别是近30年来城市发展中的一个故事,拆掉1亿平方米,造了3亿平方米来覆盖,这是一块新的补充。

  第四,正常的房产折旧。1980年代造的房,水泥和钢筋混凝土各方面的档次比较低。

  一直到2010年以后,建设部出了新的钢筋混凝土建设标准,这个标准造出来的房子大体上都可以住50年-70年。而欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大,这些发达国家只钢结构的房一般能住100年。

  我们国家以前的房子15年、30年,拆了造,造了拆,许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。

  所以,中国人花钱花的是最多的,积累的是不够多的。我们辛辛苦苦,但是生活的质量、富裕度,由于这种无效其实付之东流的也不少。

  六,房子短缺阶段已经过去了

  今后的十多年,我们的房屋建设量会不会由17亿再变成34亿、40亿?

  前文提到的房地产高速度扩张的原因大部分消失了。

  第一,中国人均住房面积已经到了40平方米到50平方米左右。满足了刚需,再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

  基本面上说,不管是巴黎还是纽约,人均住房都在50平方米左右,美国人是世界上房子比较大的,他也没有变成人均100、200。总之,一个城市平均下来有人多有人少,平均就是40-50平米,伦敦和巴黎也是。就这个意义而言,当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米,那是特殊家庭富裕了以后各种原因,个案的发展。补充刚需的缺口、补短板,满足10平米到40平米的巨大的缺口阶段过去了,正常情况下这块的补充量很小。

  第二,人口。中国的人口城市化率已经到了60%,充其量再过十几年,到了70%,城市化率还会提高,城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上,就到头了,刘易斯拐点就拐过来了。

  今后十年还会有差不多2亿人进城,但是这2亿人后面的后续部队越来越少了,这个时候进城的人也不是铺天盖地的,小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。

  第三,从前几年开始,国内新造房标准至少是50年以上,折旧率下降了。过去十来年整个中国各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候,用50年折旧,每年要折掉8亿多平方米,到那时候如果还有一小部分是结构性的,各种因素的增减和补充,总而言之10亿平方米就是个平衡。

  七,该怎么控制炒房?

  房住不炒,楼市该怎么调控?

  第一条,就是严格执行90年代就形成的、也是全世界都基本如此的,房企拍地必须用自有资金。房产商开发造房整个都是借贷,你土地钱相当于整个投资的三分之一,你应该要有自有资本金。只要卡住了这一条地王就炒不起来。所有的炒作背后都有银行。只要杜绝银行参与炒地,房产商是不可能把50亿变成200亿、300亿的。所以在这个意义上炒房的核心是炒地,地炒不起来炒房也没了,

  第二条,土地价格拍卖不要拍过当期房价的三分之一,也就是政府永远不要做房价推高的动力。

  第三条,还是和供地有关,在土地供应上面房产建设的总量上面,应该有理性的判断。一个城市如果1000万人,住宅面积人均50,反正你造到5亿平方米就饱和了,不能造6亿、7亿、8亿,变成人均150,肯定烂尾楼、鬼城、空城会出现,所以这是总量概念。写字楼根据什么来呢?大体上GDP如果你有1万亿,你3000万平米写字楼足以。如果1万亿的GDP,你只有1000万平方米写字楼供不应求,扼杀了金融商贸办公楼的需求。如果1万亿GDP,造了5000万、6000万写字楼,空楼又会出现。同样商铺百货点,大体上一个城市的商业零售额,比如上海一年1万亿的零售额,说白了也是3万元零售额1平方米商铺,意思是如果1平方米一年平均能够销掉3万元,那么这一平米的租金还有商店的成本打平,还能有盈利。如果1平方米只应对了1万元的零售额,商店都是要赔死的,或者商店实际上空楼一片,现在很多超级大百货shopping mall这些地方几乎门可罗雀,三分之一的商店不断的关,就是过剩了。

  第四条,一定要管制住销售行为。老百姓买房,首套房20%或者30%的首付款,70%-80%的按揭贷款,这是合理的。第二套房50%首付,50%按揭贷款,也可以。

  但如果到了第三套以上的房子,纯属炒作。一套是基本居住,两套是改善,到了第三套实际上进入炒作系统,这时就应该100%首付,没有按揭贷款。第五条,保障房。不管房地产怎么平稳,总有一部分人即使现在的商品房价格跌50%他也买不动。所以总有一部分人需要保障房,至少该有20%,政府掏钱造的房子以保障的价格出租给老百姓,大体上20%的公租房。另外还有一部分危旧房里住着的,被政府拆迁以后作为保障房安置的,这是有产权的,拆迁了他的房子,这也是一种保障房。

  总之在商品房和租赁房当中,政府应该有20%的保障性租赁房,10%的产权型保障房。

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